Hvornår kommer næste boligboble? Og hvornår brister den?

Vi kan sandsynligvis forvente en boble omkring 2025-28 og krise igen fra omkring 2030.

De kommer med passende mellemrum – boligbobler. Vi havde en stor boble fra 2003 til 2008 og en mindst lige så stor fra 1983 til 1986. Så det burde være ligetil med begyndelsen af den næste. De begynder hvert 20. år og derfor må den næste begynde i 2023 og frem til 2026-28.

Der var også tendens til boligbobler i 1970erne, men de blev bremset af kraftige rentestigninger, og vi oplevede de såkaldte sorte huse fra omkring 1981 belånt med pensionskasselån med 21-22% i rente om året. I det hele taget spiller renten en afgørende rolle for boblerne. Rentefald fremmer bobletendenser, især hvis renten efterfølgende stiger og skaber baggrund for prisfald.

De sorte huller på boligmarkedet med prisfald ligger efter hver af boblerne er sprunget. Her taler vi om 2009-2013, 1987-93 og 1979 til 1982. Der er svært at få øje på et klart mønster i kriserne, men lad os se, om vi ikke kan finde fremtiden alligevel.

Hvad koster en bolig?

Prisen på en bolig burde jo sådan set være de kroner, man betaler for boligen. Men det er ikke nødvendigvis hele historien. Prisen på en bolig er faktisk i langt højere grad den månedlige omkostning ved at sidde i boligen i form af rente og eventuelle afdrag, bidrag til realkredit, forbrugsudgifter og skatter. Blandt andet købergodkendelserne i bankerne fremhæver dette. Her regner man baglæns fra budget til mulig købspris på boligen. Så stiger de samlede månedlige udgifter af en eller anden grund, så falder prisen oftest på boligerne.

Boligkrisen fra 1979-82 blev skabt af stigende renter, der førte til prisfald. Krisen fra 1987 til 1993 blev skabt af ændrede belåningsregler for realkredit og ændrede skatteregler i den såkaldte kartoffelkur fra efteråret 1986. Boligkrisen fra efteråret 2008 blev skabt af finanskrisen samt af indførelsen af afdragsfrie realkreditlån i efteråret 1983, der satte boblen i gang. Uden dem ville prisudviklingen have været langt mere jævn, men som man kan se nedenfor giv prisstigningerne amok.

Se på prisudviklingen lige fra boligkrisen i begyndelse af 1990erne til i dag. Det er tydelige, at boblen begynder i 2003 og springer i slutningen af 2008, samt at enfamiliehusene i dag er tilbage på samme trendkurve som før boblen og krisen. Ejerlejligheder er også nogenlunde tilbage på trendkurven, men stigninger ser stadig lidt kraftige ud. Tilbagekomsten af forældrekøb og mange nybyggede ejerlejligheder af en højere kvalitet end normalmarkedet kan være en del af forklaringen

Vi har altså endnu ikke unormale prisstigninger på huse og ejerlejligheder, og derfor er al snak om en boligboble, der snart springer, ude af proportioner med den faktisk udvikling. Når vi så tager den meget lave lange rente og den til tiden negative korte rente med i betragtninger, er der ikke tale om unormale prisstigninger. Hvis renten stiger meget på kort tid på grund af uforudsete internationale begivenheder, vil det dog uvægerligt føre til prisfald på boligmarkedet.

Bobler skabes i hovedet på den unge generation

Bobler skaber vi selv som mennesker. Der er ikke naturkræfter involveret. De fleste bobler skabes ved alt for meget tro på markedet efterfuldt af skepsis og mistro. En medvirkende faktor til boligboblen fra 2003 til 2008 var den unge generation, der købte bolig i disse år. De var børn under krisen i 1987 til 1993 og havde ingen erindring om prisfald og boligkriser. Da vi interviewede en del af disse unge familier i 2010 var en gennemgående kommentar, at ’det der med boligkriser, det kunne I altså godt have fortalt os, inden det skete’. Altså at ingen havde gjort dem opmærksom på risikoen for prisfald. Krisen var et chok for dem.

Derfor kommer den næste boble og den næste sammenbrud på boligmarkedet, når vi har fået en ny, ung generation ud på boligmarkedet, der ikke kan huske eller slet ikke har oplevet krisen fra 2009 til 2013. Da unge mennesker i stigende grad bor til leje, sket det først, når nogle af disse generationer for alvor kommer i etableringsalderen. Det bliver generationen født efter år 2000, der bliver de nye uden viden om kriser på boligmarkedet, og derfor kommer den næste boble først fra omkring 2025-28 og frem til måske 2030-32 med mindre politiske indgreb og kraftige rentestigninger slår igennem inden. Så vi skulle kunne se frem til 10-14 gode år på boligmarkedet fra i dag. Hvis altså blot renten lister lige så stille opad og dermed kan opsuges af stigende rigdom i samfundet, eller forbliver lav.

Hold i øvrigt øje med tvangsauktionerne. Når antallet er meget lavt, er det udtryk for, at prisstigninger er så kraftige, at et slag kan gennemføres uden tab for dem, der ikke har råd til at sidde i huset/lejligheden. Det er udtryk for en boble og forløbende for en krise. Lige nu er vi ikke på det niveau, men antallet er faldende.

Publiceret her på siden september 2018