Hvornår kommer næste boligboble og hvornår brister den i en krise?

Den kommer i løbet af 2025 til 2029 og kan godt ende i en boligkrise som så mange gange før. Den er derfor allerede i gang, men det behøver ikke at gå galt og ende i en boligkrise.

I september 2018 skrev jeg en artikel, der forudså en boligboble fra 2025 til 2029. Nu må det være på tide at se på den kommende boble igen. Mest sandsynligvis er vi netop i begyndelse af den, og det er der en række grunde til, som jeg gerne vil beskrive. Den kan også ende i nedtur og krise på boligmarkedet, hvis bestemte forhold slår igennem i løbet af de kommende tre år.

De kommer med passende mellemrum – boligbobler. Vi havde en stor boble fra 2005 til 2008 og en mindst lige så stor fra 1983 til 1986. Så det burde være ligetil med begyndelsen af den næste. De begynder hvert 20. år og derfor må den næste begynde i 2025 og frem til 2028-29.

Men så ligetil er det nu alligevel ikke. Priserne på boliger bestemmes af en række vilkår, hvor renten er det vigtigste. Vi har netop været igennem en periode med rentestigninger ovenpå den kraftigt stigende inflation, der fulgte efter covid-19 nedlukningerne og det prispres krigen i Ukraine skabte.

Stigende renter var det våben centralbankerne, herunder den danske nationalbank, brugte for at dæmpe inflationen, og kampen mod inflationen er lykkedes nogenlunde godt i EU, mens den lange rente, der har været afgørende på boligmarkedet, bestemmes af FED, den amerikanske centralbank. Den lange 30-årige rente er fortsat relativ høj og ligger på omkring 4%.

Den højere lange rente har dæmpet boligmarkedet en hel del uden for de store byer, mens det er flexlån baseret på den korte rente, der har domineret i de store byer, herunder i særlig grad i København.

Byggeriet af nye boliger er i bund

Den lange rente er afgørende for byggeriet. Når den lange rente er høj, falder igangsætningen af nyt boligbyggeri og andet byggeri kraftigt. Mens der i juni 2022 var 2,8 mio. kvadratmeter etageboliger under opførelse, var der blot 800.000 kvadratmeter i juni 2025. Nye tilladelse og påbegyndelse af byggeri er i samme perioden faldet til under det halve. Faldet indtraf i sommeren 2023, da renterne var steget.

Det betyder, at der ikke kommer ret mange nye ejerlejligheder og lejeboliger ud på markedet i de kommende år. Der er kun de 800.000 kvadratmeter under opførelse, som kan gøres færdige. Det illustreres også af betydeligt færre påbegyndelser over en periode på 3 år. Bunden blev nået i juli 2024 med ca. 6.700 kvm. påbegyndelser. Det vil sætte sig spor i udbuddet af ejerlejligheder i de kommende 3-4 år.

Det fuldførte byggeri er først begynde at falde for alvor på det sidste. Det betyder, at det store boom af påbegyndt nybyggeri fra 2021/22 er slut. Der kommer færre nye ejerlejligheder og lejebolig på markedet 3-4 år fremover.

Der er få ejerboliger i København

I København er der færre ejerboliger end i resten af landet. I den landsdel, der kaldes Byen København, udgør ejerboliger 22% af alle boliger i 2025, ejerlejligheder blot 16% al alle lejligheder. Det har stort set ikke ændret sig de seneste 15 år. I hele landet udgør ejerboliger 47,5% af alle boliger og i Region Hovedstaden udgør ejerboliger 37,5% af alle boliger.

Så der er få ejerboliger i København. Samtidig er der ikke bygget ret mange de seneste 5 år, selv om priserne har været gode. Der er kun bygget ca. 5.500 nye ejerlejligheder og ca. 16.000 nye lejeboliger.

Det betyder, at der er stor mangel i Hovedstaden på ejerlejligheder - en ret eftertragtet boligform og ejerform i disse år. Dermed er der et efterspørgselspres, da befolkningen i Hovedstaden samtidig er voksende på grund af fødselsoverskud og indvandring. Der er dog netto fraflytning fra København til resten af landets kommuner.

Prisen på en bolig

Prisen på en bolig burde jo sådan set være de kroner, man betaler for boligen. Men det er ikke hele historien. Prisen på en bolig er i langt højere grad den månedlige omkostning ved at sidde i boligen i form af rente og eventuelle afdrag, bidrag til realkredit, forbrugsudgifter og skatter.

Købergodkendelserne i bankerne og de særlige belåningsregler i storbyområder som København og Aarhus fremhæver dette. Her regner man baglæns fra budget til mulig købspris på boligen. Så stiger de samlede månedlige udgifter, så falder prisen på boligerne normalt.

Boligkrisen fra 1979-82 blev skabt af stigende renter, der førte til prisfald. Krisen fra 1987 til 1993 blev skabt af ændrede belåningsregler for realkredit og ændrede skatteregler i den såkaldte kartoffelkur fra efteråret 1986. Boligkrisen fra efteråret 2008 blev skabt af FInanskrisen samt af indførelsen af afdragsfrie realkreditlån i efteråret 2003, der satte boblen i gang. Uden det ville prisudviklingen have været langt mere jævn, men som man kan se nedenfor gik prisstigningerne amok fra 2004-2008.

Nu stiger priserne igen, selv om renten er en hel del højere end for 3-4 år siden, da vi oplevede både negative korte renter og en lang rente på 0,5%. Er vi på vej mod en boble?

Bobler skabes inde i vores hoveder

Bobler skaber vi selv som mennesker. Der er ikke naturkræfter involveret. De fleste bobler skabes ved alt for meget tro på markedet og krisen bagefter skabes af efterfølgende skepsis og mistro. En medvirkende faktor til boligboblen fra 2003 til 2008 var den unge generation, der købte bolig i disse år. De var børn under krisen i 1987 til 1993 og havde ingen erindring om prisfald og boligkriser. Da vi interviewede en del af disse unge familier i 2010 var en gennemgående kommentar, at ’det der med boligkriser, det kunne I altså godt have fortalt os’. Altså at ingen havde gjort dem opmærksom på risikoen for prisfald. Krisen var et chok for dem.

Derfor kommer den næste boble og den næste sammenbrud på boligmarkedet, når vi har fået en ny, ung generation ud på boligmarkedet, der ikke kan huske eller slet ikke har oplevet krisen fra 2009 til 2013. Da unge mennesker i stigende grad bor til leje, sket det først, når nogle af disse generationer for alvor kommer i etableringsalderen. Det er de på vej til i de kommende år, hvor generationerne født fra midten af 1990erne og først i det nye årtusinde kommer på boligmarkedet.

Boblen på vej

Ser vi priserne på den lange bane helt tilbage til 1992 og frem til i dag, har der været stigende priser. Men de nuværende stigninger kommer faktisk efter en nedgang i 2022, da renten steg, så der ser ikke så usundt ud, som vi nogle gange hører. Grafen viser udviklingen i København, men den løber parallelt på landsplan om end med lidt lavere stigninger.

Det er virkeligt gang i boligmarkedet i København, Aarhus og øvrige større byer. I København går det hurtigt lige nu, og kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed på Frederiksberg har passeret 72.000 kr. pr. kvm.

Efter et dyk i priserne samtidig med rentestigningen i 2022 er boligmarkedet i de store byer så godt, at priserne er historisk høje og er steget med 20% siden lavpunktet i 2022/23. Det ligner stigningerne inden Finanskrisen og stigningerne under Covid-19 nedlukningerne. Priserne er i dag 11-12 gange så høje, som i 1993 - lige efter den tids boligkrise.

De forhold, der har præget perioden med faldende rente siden 1992, betyder ca. 2,5 gange så høje priser på grund af renten, en voksende befolkning at finde bolig til skaber øget efterspørgsel, inflationen betyder dobbelt så høje priser i kroner, og en voksende rigdom i befolkningen, hvor vi er omtrent dobbelt så rige som i 19992, betyder flere penge at købe bolig for. Med det in mente ser priserne i dag det rimelige ud.

De faktiske priser i København ligger imellem prisen med fastforrentning og prisen med rene flexlån. Priser er høje, men ikke virkeligt unormale. Boligmarkedet er ikke gået amok i de store byer.

Det er nu, at boblen kan begynde

Lige i 2025 er priserne på ejerlejligheder steget ekstra meget i København og til dels i Aarhus. Det er starten på boblen. Alle betingelser er til stede i de kommende tre år:

• Et alt for lille nybyggeri af ejerlejligheder og andre ejerboliger (rækkehuse mv.)
• Relativt store lønstigninger
• Stadig befolkningstilvækst i København og især i Aarhus
• En ny generation på markedet født i 1990erne og efter år 2000, der ikke husker Finanskrisen
• Et højt prisniveau på ejerlejligheder i udgangspunkter

Der er de betingelser til stede, der kan danne grundlag for kraftige stigninger i priserne på ejerlejligheder fra 2025 til 2029.

Går det galt – brister boblen?

Hvis den lange rente alligevel falder yderligere på grund af nedgang i væksten i USA eller flexlånsrenten baseret på den korte rente i EU kun stiger langsomt, kan det tage noget af trykket af boblen.

En anden ventil på trykket i boblen er øget udflytning af børnefamilier fra København. De senere år har København haft et flytteunderskud på op mod 6.500 personer om året. De unge flytter ind til Hovedstaden og børnefamilierne flytter ud. Det er blot langt flere, der flytter ud end der flytter ind. Det kan fjerne noget af presset på boligmarkedet.

Man kan også bygge sig ud af de kommende problemer, men det er sådan set allerede for sent for de kommende 3-4 år. Det vil alligevel være godt at sætte mere byggeri i gang i København og Aarhus. Aarhus mangler især ejerboliger i form af rækkehuse og parcelhus, mens der i København ikke er plads til andet end ejerlejligheder og gerne bygget i højden.

Tiden for boblen var også min forudsigende for 7 år siden, da jeg skrev om den næste boligboble. Her er et link til artiklen fra 2018: Hvornår kommer næste boligboble? Og hvornår brister den?