Boligmarkedet i de kommende 2- 3 år

Boligmarkedet vil opleve en afmatning på grund af rente, inflation og usikkerhed, men de grundlæggende faktorer trækker stadig i den positive retning, når vi er igennem afmatningen. Udflytningen af børnefamilier fra de store byer fortsætter

Boligmarkedet er under forandring, Vi har senest oplevet de første prisfald i en årrække og et stigende udbud af boliger. Udbuddet er dog stadigt lavt sammenlignet med 2017 til 2019 med lidt over 60.000 boliger til salg. I dag er ca. 45.000 boliger udbudt på boligsiden.

Faldende priser og stigende udbud har vi set før. Det er som reglen optakten til et skifte i markedet har også været optakten på en række boligkriser gennem tiden. Er vi på vej mod en ny boligkrise?

Nej, det ser det bestemt ikke ud til, men vi lad mig lige gennemgå boligmarkedet og forudsætninger for denne konklusion.

De vigtigste faktorer for boligmarkedet

Boligmarkedet påvirkes af en række faktorer, hvor de vigtigste er renten og forventningerne til renten, inflationen og reallønsudviklingen, befolkningsudviklingen og alderssammen­sætning­en af befolkningen samt den usikkerhed i samfundet og om økonomien, der findes på et givet tidspunkt. Lad os se på, hvordan det står til med disse faktorer i de nærmeste år.

Renten er ikke længere historisk lav, men den er heller ikke høj set med historiske briller. Den lange rente, som på boligmarkedet typisk anvendes på 30-årige lån med eller uden afdrag er på omkring 4,5%. Det er det samme som i 2006, hvor den lange rente steg helt op til 7% inden Finanskrisen slog igennem. Den korte rente er på omkring 1,5%, og det er da betydeligt højere end de minus 0,5%, man kunne opnå helt frem til begyndelse af 2022.

Renten

Den lange rente er begyndt at falde igen efter amerikansk renteforhøjelse. Ja, sådan er logikken en gang imellem. Amerikanerne hæver bankernes indskudsrente for at bekæmpe inflationen, og det får forventninger til renten på længere sigt til at falde, og derfor falder den lange rente lidt. Logikken i de finansielle markeder er ofte lidt kringlet.

Renten vil på længere sigt falde igen, da der er stor pengerigelighed i hele verden. Det blev demonstreret tydeligt under pandemien, og har været kortlagt gennem nogle år af den franske økonom Thomas Pikkerty og andre. Hvis der er rigeligt med penge, og for få områder at investerer i, falder prisen på penge, altså renten.

Renten kommer først ned igen for alvor, når vi igen forventer lav inflationen. Det sker først, når inflationen bliver effektivt bekæmpet af centralbankerne, herunder også Den Europæiske Centralbank (ECB). ECB har hævet renten med 0,75% i september. Det specielle problem for ECB er, at det er politisk nødvendigt at holde renten nogenlunde lav for at hjælpe de gældsplagede lande i Sydeuropa, blandt andet Italien. Derfor går man lidt langsommere til inflationsbekæmpelsen end i USA, men det går den rigtige vej nu.

Inflation og realløn

Inflation og realløn har stor betydning for boligmarkedet. Hvis inflationen skaber usikkerhed om den fremtidige realløn, der jo bestemmer, hvor mange penge den enkelte familie har til forbrug og boligudgifter, vil efterspørgslen efter boliger være mindre. Man vil vente lidt med at købe, når der er usikkerhed om fremtiden. Det eneste, der kan hjælpe på denne usikkerhed, er faldende inflation.

Tilbage i 1970erne var inflationen også høj, men dengang steg lønnen sammen med inflationen. Det ser ikke umiddelbart ud til at ske denne gang, da de automatiske mekanismer med lønstigninger hæftet på inflationen er afskaffet. Men der er alligevel stadig stor mangel på arbejdskraft, og den demografiske mangel vil kun blive større i de kommende 10-15 år. Så måske stiger lønningerne alligevel, og så risikerer vi mere langvarig, høj inflation.

Langvarig høj inflation er rigtigt dårligt for samfundet og er kun i særlige tilfælde som i 1970erne en fordel for boligejer med fastforrentede lån. Dengang skulle man blot bo i huset i 2-3 år, så havde inflationen og lønstigningerne spist så meget af udgifterne, at man havde råd til huset.

Min forventning er, at vi vil se inflationen falde i løbet af 1-2 år, og dermed vi reallønsudhulningen stoppe. Derefter får man igen råd til at købe ejendom, men inden da vil priserne på ejendomme være faldet. Et prisfald på 10-15% er bestemt forventeligt.

Den sikre usikkerhed

2020erne er præget af store ændringer på kort tid og en betydelig usikkerhed. Pandemi, krig i Ukraine, en regionali­sering af verden og en opdeling af produktionen i regioner. En globalisering, der er stoppet eller ruller baglæns, dertil kommer konflikter og opbrud på mange fronter, også internt i lande, der ellers har været præget af ro og stabilitet i mange år. Usikkerhed i fremtiden er en sikker tilstand. Vi ved, at vil vi opleve nye begivenheder, der skaber usikkerhed, og som vi endnu ikke har hørt om.

Det betyder, at der grundlæggende vil herske en vis usikkerhed om fremtiden i mange år frem. Det er i stor kontrast til 1990erne, da den kolde krig var ovre, og vi var på de sejrendes side. Det var dengang, historien var slut. Det var den bestemt ikke. Først 9-11, så krige i Irak og Afghanistan, derefter Finanskrisen og uro i EU og om Euroen.

Usikkerhed betyder normalt en risikopræmie på penge. Det vil nok betyde, at renten vil være lidt højere på det lange sigt end i de helt usædvanlige år med en lang rente på 0,5%.

Forbrugertillidsindikatoren en normalt en god måling på stemningen blandt forbrugerne. Tilliden er helt i bund med det foreløbige lavpunkt i juli 2022. Den er dog steget lidt frem til august 2022. Den pludselige stigning og rekordhøje inflation kan forklare meget af faldet i indikatoren, der i de senere måneder er gået ned samtidig med stigningen i inflationen. Men hvis renten ikke stiger yderligere, bliver det jo ikke dyrere at bo i en ejendom, man har købt.

Befolkningsudviklingen

Befolkningsudviklingen vil i de kommende 10 år betyde en stigning i gruppen mellem 30-39 år og i gruppe mellem 60-69 år samt gruppen børn under 10 år. Desuden vokser befolkningen på 10 år med over 200.000 personer. Det sidste betyder behov for omkring 100.000 nye boliger bare på grund af befolknings­tilvæk­sten. De mange nye børne­familier betyder større efterspørgsel efter rækkehuse og parcelhuse og senior­boliger.

Faldet i gruppen mellem 20-29 år vil påvirke efterspørgslen efter boliger til leje i byerne, men faldet er ikke så stort de første par år.

Befolkningsudviklingen lægger en kraftig dæmper på et eventuelt langvarigt prisfald på boligmarkedet. Det er helt i modsætning til situationen i 2008, da Finanskrisen skabte en stor nedtur på boligmarkedet. Dengang faldt gruppen mellem 30-39 år gennem hele perioden med prisfald på boliger.

Konsekvenserne for boligmarkedet

Konsekvenserne for boligmarkedet de kommende 2-3 år bliver et prisfald, som nok bliver begrænset til 10-15% generelt og lidt mere på enkelte områder. Der bliver skabt en mulighed for de unge familier for at komme ind på boligmarkedet, og de unge familier er der netop er mange af i de kommende år.

Prisfaldet kan være et problem for dem, der skal flytte og skal sælge deres bolig, men så længe det er et mindre prisfald, vil få blive ramt. Desuden kan man jo også købe billigere, hvis man skal videre i en anden ejerbolig.

Afdæmpningen af boligmarkedet vil være fra efteråret 2022 og gennem 2023. Min forventning er, at vi vil være på vej ud af afdæmpningen i foråret 2024. Derefter vender vi tilbage til en større efterspørgsel og et bedre marked i 2024-25.

Samtidig vil en eventuel boligboble blive udskudt i en årrække frem, da boligbobler typisk skabes, når de nye på boligmarkedet ikke længere kan huske eller ikke har oplevet den sidste boligkrise. Når priserne falder i en periode, vil det være tydeligt for de unge familier, at boliger ikke bare altid stiger i pris, og renten ikke altid er lav. Den type konjunkturbevidsthed kan få stor betydning på lang sigt.

Udflytningen fra de store byer

Udflytningen fra de store byer vil blive dæmpet, hvis boligpriser falder 10% eller mere. Det vil få nogle af udflytterne til at vente lidt og blive usikre på fremtiden. Men sker der en afdæmpning, vil vi se udflytningen genoptaget, når vi er ude af nedgangen på boligmarkedet, som jeg forventer vi er i 2024. Den stopper ikke, men bliver blot dæmpet af en mindre nedgang på boligmarkedet.

Bevægelsen væk fra de store byer bygger på en ændret opfattelse i de generationer, der i de kommende år udgør børnefamilierne, om hvad det gode liv er. Det ligger i tråd med tendensen til at ville arbejde mindre, sige op når jobbet ikke er i orden eller blot kun arbejde den afmålte tid på arbejde og bruge resten af ens energi på fritid og familie.

Læs også om boligmarkedet frem til 2030-35 her: https://www.fremforsk.dk/files/Research/Fremtidens%20boligmarked%20i%202030-35%20(Rapport%20og%20hovedkonklusion).pdf