Bygninger som investeringer - det korte og det lange perspektiv

Vi bygger i Danmark, men hvad er en bygning værd. TV-programmer med gættekonkurrencer på parcelhuse er mange interesserede i, men hvad med en erhvervsbygning - industri, kontorer eller detailhandel? Fokus er alt for også på opførelsesomkostninger og for lidt på værdien hos slutbrugeren

Kontorlokaler popper op i de store byer som paddehatte i skoven om efteråret. Men hvad er de egentligt værd? Der er meget at tage hensyn til i fremtiden, og de lange investorer må hellere tænke en gang for meget end en for lidt. Husk på - det er ikke dyrt at tænke, og meget dyrere at bygge.

Energiforbruget skal vi optimere, men hvis det sker på bekostning af lysindfald, anvendelighed og indeklima i bygningen er meget tabt på små besparelser. Der er på den anden side meget vundet ved at tænke på en selvforsynende bygning, der ikke skal tilføres energi udefra. Det er ofte en stor fordel og gør driften uafhængig af kommende afgiftsforhøjelser og omlægninger på energiområdet. Hvis bygningen har egen elforsyning og opvarmning er man skærmet mod store ændringer, og kan man skaffe eget vand og eget afløb, kan bygningen blive en helt lille afgifts-isoleret ø.

På længere sigt bliver energi billig, ja næsten gratis sammenlignet med i dag. Solceller vil som teknologi suppleret med vindmøller og nye systemer til opbevaring af energi fører til energi-rigelighed. Der vil være energi ok til alt det, vi har brug for. Det er en helt omvendt tankegang i forhold til de foregående 40-45 år siden energikrisen i 1973-74. Det vil betyde helt nye designs i bygninger og en større anvendelighed end i dag. det vil også betyde, at nogle af dagens bygninger skal tjene deres penge hjem hurtigere end ellers, da de vil blive gjort umoderne af energiudviklingen. Hvornår er på længere sigt? På energiområdet behøver det ikke være meget end 15-20 år, da solcellers effektivitet forbedres hvert år i et tempo, der kan minde om IT-teknologi, hvad en solcelle jo dybest set også er.

Værdi og værdikæde

En bygnings værdi er, hvad man kan sælge den for indenfor det tidsrum, man er villig til at vente på, at en køber dukker op. Men hvad bestemmer værdien? Råhusets kvalitet? Udsmykningen af bygningen indeni og udenpå? Arkitekturen og det udvendige udtryk?

Ikke entydigt dette, men i stedet værdien af at anvende bygningen for slutbrugeren! det er dem, der i det daglige anvender bygningen, der sætter værdien på den. Et shoppingcenter har den værdi, man kan skabe via omsætningerne i butikkerne og potentialet for at udvikle dette yderligere. Kontorhuset værdi kommer fra medarbejdernes produktivitet og velbefindende i bygningen, fordi det bestemmer, hvad en lejer vil betale for at bo i bygningen. Industribygninger skaber værdi gennem den produktion, der skabes i den. Medarbejdernes produktivitet skabes blandt via anvendeligheden af bygningen.

Så prisen afhænger af den værdi bygningen skaber for slutbrugeren. Men det er ofte ikke den værdi, der indgår i opførelsen. Råhuset er oftest den dyreste del af bygningen, og når budgettet for råhuset (planmæssigt?) overskrides undervejs, betyder det, at de endelige detaljer i aptering og endelig indretning i bygningen ofte undergår betydelige besparelser. Så ved at spare 10% på de samlede omkostninger, kommer man i hus med projektet. Det ærgerlige er blot, at man ofte mister op til 30% af bygningen anvendelighed ved disse besparelser.

Var det så bedre at anvende 10% mere på bygningen? Ja, hvis det giver over 30% mere anvendelighed er svaret klart ja. Men 105 større byggepris er ofte en hindring, og taler vi offentligt byggeri, er der tit en direkte blokering via et fastlagt, meget firkantet budget.

Men denne måde at handle på stammer fra dengang, renten var meget høj, og byggeomkostninger derfor af meget væsentlig betydning. Ny er renten historisk lav, og alt tyder på, at der forbliver om ikke død-lav så i hvert fald lav i ret mange år frem. Det betyder, at der kan skabes betydelig værdi i en bygning ved at bygge den rigtigt frem for at bygge den billigt. Værdien for slutbrugeren skabes ikke ved store besparelser undervejs. Det skabes gennem det, en bygning kan.

Det er på tide, at vi begynder at tale om, hvad det faktisk er for en ting, den der bygning, og får nye øjne på fremtidens bygninger - både før, under og efter et byggeri.

Publiceret her på siden i 2017