Bosætning, boligmarked og byggeriet i de kommende år

Jesper Bo Jensen, Direktør / 10. sep 2015

Det er unægtelig andre tider end foråret 2009, hvor den store opbremsning af boligmarkedet fra 2008 netop var blevet til en kold, bundfrossen boligvinter.

De unge flytter til de store byer, og medierne fortæller, at de bliver der, så resten af landet stille affolkes. Men i vores optik er udviklingen allerede ved at vende og gå den anden vej igen, som det også tidligere er sket i 1980erne og i årene inden boligkrisen fra 2003-2007.

Hvad er egentligt perspektiverne for bosætningen, boligmarkedet og byggeriet de kommende år?

Vil alle bo i storbyen?

Københavns Kommune med overborgmester Frank Jensen i spidsen har i mange år fortalt om de mere end 1000 mennesker, der hver måned flytter til Københavns Kommune. Mange artikler og tv-udsendelse har fokuseret på afvandringer fra udkantsområderne. Kun Østjylland og Hovedstaden har rapporteret om fremgang.

Men denne fremgang er allerede vendt. Antallet af nettotilflyttede til Københavns Kommune var i 2014 kun på ca. 500 i løbet af hele året og altså langt fra de 1000 tilflyttere pr. måned. Århus kommune oplevede negativ nettotilflytning fra resten af landet i 2014. De første tal fra 2015 viser, at denne udvikling med stilstand eller tilbagegang i de største byer fortsætter.

De unge familier er begyndt at flytte ud til forstæder og til mindre byer længere fra de store byer igen. Det var det samme, der skete imellem 2003-2007 og tilbage i 1980erne, hvor boligpriserne steg kraftig. Det er en lignende udvikling, vi nu oplever, med kraftigt stigende boligpriser i København og Århus og efterhånden også i de øvrige store byer. De høje priser tvinger de unge familier ud fra storbyerne. De har ikke råd til den standard af bolig, som de søger, i disse byer.

Hvor langt ud, de unge familier vil flytte på jagt efter et parcelhus eller rækkehus, der passer til deres behov, må tiden vise. Men det kan godt blive til gavn for mange kommuner, når udflytningen allerede er i gang her i de første to år efter den store boligkrise.

På landet igen?

Tidsånden har i flere år været til højbede, lokale produkter og mad fra skove, marker og hav. Naturen er kommet ind i boligen med råt træ, ubehandlede overflader. Genbrug af gamle møbler og recirkulation af så meget som muligt sætter i dag en ramme om (stor)bylivet, der kunne udvikle sig til en trang til at komme på landet og tilbage til rødderne langt væk fra byen, som det også gjorde det tilbage i 1970erne. Hvis den bølge for alvor tager fat, kan udflytningen komme til at række langt ud i landet – også i de områder, der de senere år en blevet kaldt udkanten.

Den nye V-regering har lanceret planer om udflytning af statslige arbejdspladser fra København og nye uddannelsespladser væk fra de største byer. Det kan give næring til den nye tendens.

Som mennesker har vi det med at gøre en dyd ud af nødvendigheden. Skal vi flytte til en mindre by for at få råd til drømmen om boligen for familien med børn, tager det os ikke lang tid at finde på gode begrundelse for at gøre det. Lys, luft, sikkerhed, egne grøntsager og sammenhold mellem de lokale beboere kunne være det nye slogan, der erstatter bybier og storbyhaver. Hvis vores job bliver flyttet til andre dele af landet, om vi må følge med, bruger vi de samme mekanismer. Så er eksempelvis Nordjylland, Herning eller Sønderborg rigtig gode steder at bo.

Befolkningsvækst skaber stigende boligbehov

Den danske befolkning ændrer sig hele tiden gennem fødsler, dødsfald og ind- og udvandring.

De kommende år byder på en vækst i befolkningen, hvor vi i dag er ca. 5,65 mio. danskere vil vi i 2025 være ca. 5,86 mio. eller ca. 216.000 flere mennesker, end vi er i dag. Da der i gennemsnit bor 2 danskere i hver bolig, betyder det med almindelig købmandsregning, at der skal bygges 108.000 boliger de kommende 10 år blot på grund af befolkningstilvæksten.

Men da det er aldersgrupperne i 20erne og over 70 år, der vokser mest, bliver behovet større. Vi bor nemlig mest alene som unge og som ældre. Især over de 80 år, hvor halvdelen af væksten blandt de ældre vil finde sted, bor mange alene. Så alt i alt bliver behovet tættere på 130.000 boliger i løbet af de kommende 10 år.

Byggeri og det opbyggede underskud

Byggeriet ser på den baggrund ud til at være en sektor med en god fremtid. Der skal bygges mere end de 130.000 boliger, da vi allerede har et underskud i forhold til den normale udvikling.

De seneste 6-7 år har budt på et meget lavt boligbyggeri. Samtidig bliver nogle bolig forældede op rives ned. Andre små boliger i byerne lægges sammen og renoveres. Så alt i alt kommer vi nok til at bygge 17 – 18.000 boliger om året de kommende år. Det er mange boliger og et egentlig boom i boligbyggeriet, men husk nu fortidens fejltagelser. Når byggeriet går allerbedst er vi på ved mod en ny nedtur – blot ikke så stor i denne omgang, som den seneste.

Boligmarkedet og priserne i fremtiden

Jeg forventer en god men ikke alt for kraftig udvikling i priserne de kommende 3-5 år. Priserne i storbyerne vil ikke vokse så kraftigt som de seneste 2 år igennem hele perioden. Der kommer en dæmper fra de mange familier, der ikke har råd til en ejerbolig til 4 mio. kr. eller mere.

Den næste krise kommer efter det næste kraftige boom i priserne. Der sker først, når der er kommet en ny ung generation ud på boligmarkedet, som ikke kan huske eller ikke har oplevet den seneste boligkrise. De kunne være omkring 2028-30 eller i hvert fald på ca. 15 års afstand fra i dag.

Bragt som artikel i tillæg til Jyllands-Posten, august 2015