Fremtidens bosætning og danskernes boligønsker
Marianne Levinsen, Forskningschef / 31. aug 2016Boligen og især det hjem, som vi skaber ved at bo og leve der, løbende flytte ting ind og ud og holde vores fester, jul og andre begivenheder, har stor betydning for fleste danskere både økonomisk og følelsesmæssigt. Oplevelse af at bo godt er det samme som at have en høj livskvalitet i hverdagen.
Historisk har boligudgifterne fået en større og større plads i budgettet. I 1947 udgjorde udgiften til boligen ca. 5 % og boligudgifter steg herefter til starten af 1990erne, hvor den kom til at udgøre ca. 20 % af danskernes privatforbrug og der har boligforbruget ligget ret stabilt siden.
Figur 1. 60 år i tal. Danmark siden 2. verdenskrig. Danmarks Statistik.
De sidste 20 år har danskerne undtaget dem over 60 år anset ejerboligen som den mest foretrukne boligform. Dog er der en tendens til, at de yngre flytter i ejerbolig i form af parcelhus senere end tidligere. Blandt andet fordi de stifter familie senere og fordi de ikke ønsker at lide de afsavn f.eks. ingen ferie og oplevelser de første år, som tidligere generationer valgte at have for at få opfyldt drømmen om mere plads og luft i parcelhuset.
Befolkningsudvikling frem mod 2025 og konsekvenser på boligmarkedet
Befolkningen vokser de med ca. 200.000 de næste 10 år. Vi er som resten af Europa og Skandinavien ramt af en den sølvgrå tsunami, hvor vi får den største vækst i aldersgruppen mellem 70 og 79 år samt de 80 til 89-årige.
Samtidigt er der vækst i gruppen mellem de 20- til 29-årige og 30- til 39-årige de næste 10 år og en pæn tilvækst fra 50- til 70-årige. Den største tilbagegang find vi blandt de 40- til 49-årige.
Væksten i 20’erne har som konsekvens en betydelig efterspørgsel efter mindre boliger især de store byer samt andre byer f.eks. Herning og Grenå, som har en betydelig andel af studerende på grund af lokale uddannelsesinstitutioner.
Væksten især start 30erne betyder, at mange i par og børnefamilier vil begynde at se sig om efter en ny familiebolig oftest et parcelhus. Her står en større og ofte en familiebolig øverst på ønskelisten og måske ønsker de at forlade byen til fordel for en forstad, omegnskommune eller mindre by for at kunne få drømmen om en god bolig opfyldt.
Siden 2008 begyndte de yngre par og familier, som normalt flyttede fra de større byer, at blive boende bl.a. på grund af de usikre økonomiske forhold på bolig- og arbejdsmarkedet. Dette mønster ændrer i disse år, hvor flyttestatistikken viser, at udflytningen for de 29- til 40-årige er i gang igen fra de større byer som Aarhus og København.
Da Fremforsk spurgte til eventuel flytning var der mere end 60 % blandt de yngre 18- til 24-årige og 25-årige til 40-årige, som forventede at flytte indenfor de næste 3 år. Der er således en ny stor gruppe af yngre boligejere på vej ud på boligmarkedet.
Væksten i gruppen af 50- til 70-årige påvirker boligmarkedet og kan være svære at forudsige. Dog er der en tendens til at aktive seniorer, som ønsker at forlade parcelhuset til fordel for en lejlighed eller mindre rækkehus i bynære omgivelser. I mange små og mellemstore provinsbyer ønsker en del at forlade parcelhuset men blive i lokalmiljøet i en mindre og nemmere bolig.
Den usikre faktor aktuelt er indvandring og flygtninge, som i dag allerede står for en del af tilvæksten i så forskellige kommuner som København og Herning. Det kan komme til at medføre en endnu større efterspørgsel og gør det allerede på boligmarkedet mange steder i landet. Alene i år er 12.000 flygtninge blevet viseret til de danske kommuner mod ca. 7000 sidste år.
Årsager til at flytte og hvor man vælger at bo
Vi flytter af flere årsager. Men langt de fleste danskere flytter af familiemæssige årsager i form af par-dannelse, skilsmisse og ønsker om den optimale opvækst herunder skole til barnet. Dog er et nyt arbejde til en i hustanden ofte også involveret i flytningen og arbejdets placering er med til at afgøre den endelige geografiske placering af boligen.
Familierelationer i området og adgang til infrastruktur primært vejnet, men også den kollektive trafik er med til at fastlægge det endelig valg af stedet og den fremtidige bopæl.
De yngre 20- og 24-årige flytter typisk efter uddannelse. Når folk bliver lidt ældre og måske forældre er det oftest den nye livsfase med børn, som betyder, at man ønsker mere plads både inde og udenfor bopælen. En ny kæreste, et nyt arbejde og skilsmisse kan ligeledes udløse en flytning.
Boligens pris, størrelse og kvalitet er med til at afgøre, hvor tilflyttere vælger at bosætte sig. De fleste tilflyttere tænker ikke i en bestemt kommune og ser på bolig i flere byer /områder også henover kommunegrænsen. Mange fortæller historien om boligjagten og den f.eks. blev indsnævret til 3 forskellige steder og at den bolig, som passede til budget og drømme, afgjorde det endelig valg af bopæl.
Tilflyttere fortæller, at de først drømte om at bo et bestemt sted, by og kvarter. I konkrete jagt på bolig gik det op for dem, at den bolig de kunne få for deres budget slet ikke levede op til deres drømme for den nye bolig. Derfor endte valgte de at udvide området, hvor fremtidens bolig kunne ligge.
En del især yngre par og småbørn familier flytter tilbage til barndommens gade og har derfor allerede fra starten besluttet, hvor de ønsker at etablere sig i fremtiden.
Det sker ikke kun i Vestjylland men også i Rødovre og Tårnby, hvor mange bor tæt på deres oprindelige fødesogn. (se figur 2)
Figur 2. Andelen af borgere, som bor maksimalt 10.km fra fødesogn. By og boligministeriet.
Flytteprocessen er for mange især børnefamilier en meget grundig proces, hvor muligheder, arbejdssted, kvarterets tryghed for børn, priser og boligens størrelse bliver undersøgt i en længere periode, før den endelige beslutning tages.
Seniorgruppen er mere forskellig. Nogle forbereder sig grundigt, medens andre spontant vælger bolig og bosted, fordi en god mulighed lige opstod. Den sidste gruppe er typisk seniorer med økonomien i orden.
Boligønsker efter livsfase og alder
De frie unge mellem 20 og 30 år
I denne livsfase flytter danskerne oftest og langt mere end senere i livet.
Denne gruppe på boligmarkedet er typisk under uddannelse eller i arbejde og måske i par, men ikke på vej ind i familiefasen, ønsker sig typisk en leje eller ejerbolig. De fleste ønsker en bolig beliggende centralt i en by.
Byen kan være Aarhus, København, Aalborg, Odense men også Herning, Grenå, Slagelse og Ringe. De unges efterspørgsel er største i store og mindre byer med mange uddannelsesinstitutioner.
For de 20- til 30-årige er det vigtigste ved drømmeboligen prisen, boligens kvalitet og udsende samt at det er en lejebolig tæt på arbejde og uddannelse.
Kollegieværelset står ikke øverst på ønskesedlen, da mange anser det for at være for småt. De fleste drømmer om en lækker ny 1- 2 værelses lejlighed udover stuen på mellem 50 til 99 kvm2. De er mest op-taget af boligens kvalitet, når de skal finde en bolig. Boligen er optimal, når der hører altan eller terrasse til.
Dog går nogle på kompromis med størrelsen, hvis de får mulighed for at bo tæt på centrum i en af de store byer, så er det i orden, at boligen og dens standard ikke lige blev som de havde ønsket.
Far og mor træder ofte til og sikrer de unge under uddannelse en bolig i de større byer med et ophedet boligmarked. I Aarhus vurderer man, at mellem 40 til 50 % af alle 2 værelseslejligheder er forældrekøb i byen.
Vi har spurgt de unge, om hvad der betyder mest for dem tæt på boligen. Man kunne tro, barer, restauranter og cafeer og noget med godt gang i dem, var det de ønskede. Men de ligger især vægt på gode indkøbsmuligheder, offentlig transport og god infrastruktur tæt på boligen. Med andre ord, at selv om man er til fest og farver, så er det hverdagslivet rundt om boligen som betyder mest i hverdagen.
Figur 3. Hvad er vigtigst for dig ved næste bolig?
Par og familiefasen
De fleste yngre par m/uden børn typisk i slutningen af 20erne og i 30erne drømmer om en større bolig. De føler, at de er vokset ud af boligen og drømmer om mere plads både ude og inde til at boltre sig på.
Børn i hustanden betyder stor lyst til villa på minimum 140 kvm2 med have. På den måde er parcelhuset for rigtig mange stadigvæk den bedste ramme for familielivet. Mange ser parcelhus, haven og et godt og sikkert kvarter, som den ramme, som man skal have, når man har eller er i gang med at stifte familie. For mange er det boligen for livet, de er på jagt efter.
Derfor ligner par i familiefasen hinanden og er meget enige om, hvilken type af bolig, som de drømmer om. Udover boligens pris og udseende lægger de også vægt på trygt kvarter, tæt til arbejde, skolen, haven mv.
De fleste mellem 30 til 49 år er på udkig efter en villa eller et rækkehus i dyrere områder. Det er typisk børnefamilier og udover en god bolig i en fornuftig kvalitet så er de meget optaget af at sikre de bedst mulige forhold for børnene. De ser på daginstitutioner, skoler og muligheden for, at børnene kan komme trygt rundt til skole og fritidsaktiviteter. Ikke mindst er der en del forældre, som går på kompromis med boligen og bopælen for at sikre de bedste vilkår for deres børn. De er optaget af at hverdagen med børn, arbejde og indkøb kan fungere. Derfor er nærhed til arbejde vigtigt, når de bosætter sig.
Nogle børnefamilier går på kompromis i forhold til deres drømme med størrelsen på boligen, fordi de ønsker at bo et bestemt sted f.eks. tæt på Aarhus C.
De karrieremindede familier vælger bolig efter mulighed for at kunne flytte igen og derfor vælger de ofte en overgangsbolig i form af lejlighed eller rækkehus, som de kan hurtigt kan komme fra, når de har besluttet sig for at komme videre i karrieren.
En mindre gruppe ønsker at blive i storbyen f.eks. Aarhus, men ønsker sig så typiske en større lejlighed og ret få et byhus, som giver mere plads samtidigt med at man har alle byens tilbud lige uden for døren. Det er oftest et meget bevist valg, hvor man veksler pladsen med byens mange tilbud indenfor kultur, butikker og de aktive byliv.
Figur 4. foretrukken boligform efter alder
De mangfoldige seniorer
Seniorer 50 + er de mest forskellige med hensyn til boligtyper og bolig ønsker. De er meget forskellige og har helt forskellige opfattelser af det gode liv i boligen. De langt mere forskellige end de yngre danskere.
Nogle ønsker at blive boende i den eksisterende bolig og har slet ikke lyst til at flytte sig fra boligen og det lokalområde, som de har boet og levet for en del vedkommende en stor del af livet.
Andre vil gerne blive i byen og lokalområdet, men foretrækker en mindre og nemmere bolig gerne centralt beliggende i forhold til offentlig transport, indkøb og hverdagskulturen f.eks. bibliotek og idrætsfaciliteter. Derfor er der stor efterspørgsel efter mindre og mere vedligeholdelsesfrie boliger i form af lejlighed og/rækkehus centralt beliggende i små og mellemstore provinsbyer.
En gruppe ønsker at flytte til en anden by ofte en større by, hvor de kan nyde by og især de mange kulturtilbud, som de ønsker at benytte sig af som pensionister sammen med rejser. Nogle føler sig tvunget væk fra landsbyen og lokalområdet, fordi de ikke kan få hverdagslivet med indkøb og aktiviteter til at fungere der, hvor de bor i dag.
Nogle seniorer er på grund af f.eks. skilsmisse og/tab af indtægt måske ægtefællen nødt til at flytte til en mindre lejebolig. Jagten på den kan være lang og intens, hvis man ikke har et boligbrev eller bor i en boligforening. Mange må flytte og søge i lang tid, før det lykkes at finde en bolig, som passer til deres budget.
De ældste på boligmarkedet
De ældste typisk fra 70erne af ønsker sig en nem bolig, hvor det afgørende for dem er at kunne klare hverdagen dvs. Det er tydeligt fra vores interviews, at jo ældre og mere skrøbelig man føler sig jo mere er man interesseret i en boligtype og form, som sikrer, at man kan bibeholde sin uafhængighed af kommune og familien så langt tid som muligt. Det er ikke altid alderen, som bestemmer dette, men derimod civilstatus f.eks. er man alene eller et par samt evt. sygdom.
De faciliteter, som seniorgruppen samlet set er mest optaget er især nærhed til natur, strand og skov og indkøbsmuligheder og derefter infrastruktur og offentlig trafik tæt på boligen.
Figur 5. De vigtigste faciliteter i nærheden af boligen.
Afstande og tid til arbejde og indkøb
Danskerne er ikke de store pendlere som f.eks. amerikanere. De pendler mest på Sjælland og de fleste på arbejdsmarkedet ønsker maksimalt at pendle ca. ½ til 1 timer til og fra arbejde. Det er tiden, man regner på, når man skal finde ud af, om det kan lade sig gøre at flytte, ikke afstanden i antal kilometer.
Med hensyn til nærhed til butikker og større byer er der store geografiske forskelle. Danskere bosat på landet i mindre byer er ikke så optaget af denne nærhed. De er vant til at flytte sig efter arbejde, skole og butikker. Jo mere bynært man bor, jo vigtigere er det at have kort tid til indkøb og bycentrum.
Hvordan tiltrækker Kommuner nye borgere og tilflyttere i fremtiden?
Skanderborg er kendt for Skanderborg festivalen, Herning for bl.a. Boxen, Silkeborg for naturen og Aarhus som Jyllands Storby. For år tilbage var Horsens kendt som fængselsbyen og i dag som en kulturby med mange nye kvarterer og boliger.
Kulturelle fyrtårne er med til at sætte en by og et område på danskernes mentale landkort. Men folk flytter ikke dertil på grund af kulturinstitutioner og sportsfaciliteter, som mange siger” det kan man da bare køre efter”.
Byer og byers betydning
Mange udtrykker vigtigheden af at have en by og et bymiljø i nærheden. Et sted, hvor man har lyst til at være i fritiden. Det kan være til shopping, et sted at spise og hygge sig, mødes i mødre gruppen, høre musik, gå i biografen og måske holde et møde. Byen skal helst mærkes som noget, der lever og inspirere, når man kommer der.
De fleste ønsker ikke at t bo i bymidten, men lægger vægt på nærhed til at kunne bruge byen og byens miljø. Derfor en større by med et attraktivt og spændende bymiljø med til at få mennesker til at flytte til en kommune og et område. Interessant nok er det de, som bor i større byer, der ligger mindst vægt på byens tilbud, cafeer, kultur mv.
By og områdeprofiler og det rette udbud af boliger
Det er fint at have en profil som by eller kommune, men det afgørende for at kunne tiltrække flere tilflyttere er at arbejde målrettet udvikle og markedsføre de forskellige bosætningssteder, som der findes i den enkelte kommune, og udvikle hver sin profil på byen og/eller området.
Nogle har en mere markant og positiv profil som f.eks. Ry blandt potentielle tilflyttere, medens andre byer f.eks. Sdr. Felding har en ukendt eller umiddelbar negativ profil for de, som ikke kender byen og området. De gode historier om skolen, miljøet og fritidslivet er vigtige at få fortalt for at tiltrække nye borgere.
Samtidigt skal der satses på et godt udbud af boliger og byggegrunde i forskellige byer og områder, da det ofte er den rigtige bolig set fra den potentielle tilflytter side, som er afgørende for valg af bopæl.
Kommuner og lokalområder skal arbejde sammen for at sikre et varieret boligudbud i kommunen og de forskellige bosætningssteder. Der skal være et skarpt øje på boligmarkedet. og man skal agere aktivt i at fremme et mangfoldigt udbud af alle typer (hus, lejlighed, rækkehus, landsted)og former (eje, leje og andel) af boliger for at tiltrække nye borgere.
En tæt dialog med de lokale ejendomsmæglere kan være med til at sikre de rigtige beslutninger i byer og områder, fordi de hele tiden har kontakt med boligsøgende og kender de mange forskellige markeder, som en Kommune består af.
Fremforsks arbejde med boligen
Vi i Fremforsk har de sidste 20 år haft glæden af at lave undersøgelser af at undersøge danskernes valg af bopæl, ønsker til boligens form, type, form og de omgivelser, som man ønsker tæt på boligen. Vi har derfor interviewet flere hundrede danskere i deres eget hjem.
Fremforsk har det sidst års tid gennemført 3 forskellige undersøgelser af danskernes præferencer med hensyn til bolig, type, form, årsager til flytning, faciliteter og bosted for Skanderborg, Herning og Aarhus Kommune. Undersøgelserne omfatter også data fra Favrskov, Syddjurs, Horsens, Silkeborg, Hedensted, Ikast- Brande, Holstebro og Ringkøbing- Skjern kommuner.
Vi har afsluttet hver undersøgelse med en omfattende rapport, som kan findes her på vores website.
Publiceret her på siden i 2016